Cedolare Secca

E´ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un´imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).

E´ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

- l´Irpef e le relative addizionali;

- l´imposta di registro;

- l´imposta di bollo.

E ancora:

- l´imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;

- l´imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Attenzione: resta comunque l´obbligo di versare l´imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L´opzione non può essere effettuata nell´esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell´immobile l´opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l´opzione sono tenuti al versamento dell´imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l´imposta di bollo sul contratto di locazione.

L´imposta di registro deve essere versata per l´intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l´ammontare minimo dell´imposta dovuta.

L´opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all´abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

- le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l´A10 (uffici o studi privati);

- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all´abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all´attività di impresa o di arti e professioni.

Contratti misti

Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l´opzione per l´applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l´opzione l´imposta di registro è calcolata:

- sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l´opzione;

- sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).

La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell´opzione, l´aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall´Istat dell´indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell´anno precedente.

Attenzione: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l´opzione. Il mancato invio rende inefficace l´opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011).

L´ importo della nuova imposta ("cedolare secca") si calcola applicando un´aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E´ stata introdotta, inoltre, un´aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;

- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo).

Per il 2011, l´acconto deve essere versato nella misura del 68% (Dpcm del 21 novembre 2011). A coloro che hanno già effettuato il versamento applicando le percentuali in misura piena (85%), compete un credito di imposta di importo corrispondente al maggior acconto versato. Per i contribuenti tenuti al versamento in due rate, la seconda rata, da versare entro il 30 novembre 2011, può essere rideterminata scomputando dall´acconto dovuto per il 2011 l´importo della prima rata già versata.

Il versamento dell´acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell´acconto Irpef, e quindi in un´unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l´importo è inferiore a euro 257,52. Se l´importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

- la prima, del 40%, entro il 6 luglio 2011 oppure entro il 5 agosto 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse;

- la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

In particolare:

- il primo acconto da versare entro il 6 luglio è dovuto per i contratti in corso al 31 maggio e non è dovuto per i contratti che decorrono dal 1° giugno;

- l´acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto per i contratti che decorrono tra il 1° giugno e il 31 ottobre 2011.

L´acconto non deve essere versato per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l´opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria - pdf (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69 - pdf.

Modello semplificato Siria

Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:

- il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre;

- tutti i locatori esercitano l´opzione per la cedolare secca;

- si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;

- tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;

- il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

Il modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall´Agenzia delle Entrate.

Il modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell´Agenzia.

Modello 69

Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato. Il modello 69 va compilato per le proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.

Per i contratti per i quali non c´è l´obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni "brevi"), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d´imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l´opzione in sede di registrazione in caso d´uso o di registrazione volontaria del contratto.

Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l´opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell´imposta di registro. L´opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

L´opzione vincola il locatore all´applicazione del regime della cedolare secca per l´intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l´opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha la facoltà di revocare l´opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l´opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell´imposta di registro relativa all´annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Resta salva la facoltà di esercitare l´opzione nelle annualità successive.

Il reddito assoggettato a cedolare:

- è escluso dal reddito complessivo;

- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;

- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell´Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).